Les plus-values immobilières
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Plus tu détiens longtemps, moins tu paies. Exonération d'IR dès 22 ans, exonération totale à 30 ans.
L'idée clé
La résidence principale est exonérée, sans condition de durée. Pour le reste, deux échéances à ne pas confondre : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
IR
19 %
Prélèvements sociaux
17,2 %
Exonération IR
22 ans
Exonération totale
30 ans
Le temps qui détaxe
Deux échéances distinctes
- Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération de prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026. après 30 ans.
- Tant que le bien n'est pas exonéré, la plus-value est taxée à 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux).
- La résidence principale est, elle, totalement exonérée, sans condition de durée.
Comment se calcule la plus-value
- C'est le prix de vente moins le prix d'achat. Tu peux majorer ton prix d'achat de deux forfaits, sans le moindre justificatif : 7,5 % pour les frais d'acquisition, et 15 % pour des travaux si tu détiens le bien depuis plus de 5 ans.
- Ces forfaits gonflent ton prix d'achat, donc réduisent ta plus-value, et ton impôt.
Les abattements pour durée de détention
- Pour l'impôt sur le revenu : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ.
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ.
Bon à savoir
- Bonne nouvelle 2026 : les plus-values immobilières échappent à la hausse des prélèvements sociaux et restent à 17,2 %.
- En revanche, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxeUn impôt additionnel de 2 % à 6 %, qui s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value immobilière imposable — sauf pour les terrains à bâtir. de 2 % à 6 % s'ajoute (sauf pour les terrains à bâtir).
Les majorations forfaitaires du prix d'acquisition
- L'article 150 VB du Code général des impôts permet de majorer le prix d'achat de 7,5 % au titre des frais d'acquisition, sans avoir à les justifier.
- Il autorise aussi un forfait de 15 % pour travaux, à la double condition que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans et qu'aucun justificatif ne soit produit.
- Ces forfaits ne se cumulent pas avec les frais réels : il faut choisir. Le forfait l'emporte dès que les dépenses réelles sont inférieures, ce qui est fréquent sur un bien peu rénové.
Deux cadences d'abattement, deux échéances
- L'article 150 VC applique deux barèmes distincts : l'un efface l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, l'autre les prélèvements sociaux seulement au bout de trente ans.
- Entre vingt-deux et trente ans, la plus-value est donc exonérée d'impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. C'est la période que l'on oublie le plus souvent en projetant une vente.
- Une surtaxe s'ajoute au-delà d'un certain montant de plus-value imposable, selon un barème propre, et les terrains à bâtir en sont exclus.
Un exemple concret
Vente d'une résidence secondaire, plus-value de 100 000 €, détenue depuis 15 ans :
- Si elle était vendue avant 6 ans36,2 % → 36 200 € d'impôt
- Après 15 ans de détentionles abattements ramènent le taux à 21,96 %
Impôt (IR + prélèvements sociaux)
≈ 21 960 €
Plus tu détiens longtemps, moins tu paies : à 22 ans l'impôt sur le revenu disparaît, à 30 ans tout est exonéré. La résidence principale, elle, est exonérée d'emblée.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.