L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
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Un impôt sur le patrimoine immobilier net qui se déclenche au-delà de 1,3 million d'euros, mais dont le calcul remonte à 800 000 €.
L'idée clé
Deux seuils à ne pas confondre : tu ne paies l'IFI qu'au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. Mais dès que tu dépasses ce seuil, le calcul par tranches, lui, démarre à 800 000 €.
Seuil d'entrée
1,3 M€
Début du calcul
800 000 €
Abattement résidence principale
30 %
Taux max
1,50 %
Le détail chiffré
| Tranche | Taux | Calcul |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % | - |
| 800 001-1 300 000 € | 0,50 % | (P × 0,50 %) − 4 000 € |
| 1 300 001-2 570 000 € | 0,70 % | (P × 0,70 %) − 6 600 € |
| 2 570 001-5 000 000 € | 1,00 % | (P × 1 %) − 14 310 € |
| 5 000 001-10 000 000 € | 1,25 % | (P × 1,25 %) − 26 810 € |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % | (P × 1,50 %) − 51 810 € |
Sur quoi porte l'IFI, exactement ?
- L'IFIImpôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. ne vise que l'immobilier : tous les biens et droits immobiliers détenus par ton foyer au 1er janvier, retenus à leur valeur de marché. Tes placements financiers, eux, en sont totalement exclus.
- Et ce qui compte, c'est le patrimoine NET : tu déduis les dettes liées à ces biens, notamment le capital restant dû de tes crédits immobiliers.
Ta résidence principale profite de 30 % d'abattement
- Sa valeur n'est retenue qu'à 70 % : un logement estimé 1 000 000 € ne pèse que 700 000 € dans ton patrimoine taxable. C'est souvent ce qui fait repasser sous le seuil.
- Deux limites : l'abattementLa part que tu peux transmettre ou gagner sans être imposé. Se recharge souvent tous les 15 ans. ne vaut que pour un seul bien par foyer, et il ne s'applique pas si le logement est détenu via une société.
Ce qui échappe à l'IFI
- Les biens affectés à ton activité professionnelle sont exonérés. C'est la principale exception.
- Le sont aussi, sous conditions, les bois et forêts, les parts de groupements forestiers et les biens ruraux loués par bail à long terme.
Une décote juste après le seuil
Si ton patrimoine net taxable se situe entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, tu retranches de ton IFI le montant : 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable). Ce coup de pouce évite de payer d'un coup un impôt trop lourd juste après le seuil d'entrée.
Et si tu détiens de l'immobilier via une société ?
- Si tu possèdes des parts de société (une SCISociété civile immobilière : détenir un bien à plusieurs ; par défaut, les associés sont imposés au prorata de leurs parts., par exemple), seule la part de leur valeur qui correspond à de l'immobilier entre dans le calcul de ton IFI.
- Et les parts d'une société d'exploitation dans laquelle tu détiens moins de 10 % échappent en principe à cet impôt.
Le plafonnement : un garde-fou
Tes impôts réunis (impôt sur le revenu, prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026., IFI et contribution sur les hauts revenus) ne peuvent pas dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Ce qui dépasse vient réduire ton IFI.
Le passif déductible, et ses limites
- L'article 973 du Code général des impôts encadre les dettes admises en déduction. Toutes ne le sont pas : les prêts contractés auprès du foyer, d'une société contrôlée ou d'un membre de la famille sont écartés ou strictement encadrés.
- Les prêts sans terme, ou remboursables in fine, sont retenus selon un amortissementDéduire chaque année une part de la valeur d'un bien pour tenir compte de son usure : possible en location meublée au régime réel, pas en location vide. Réintégré dans la plus-value à la revente depuis 2025. théorique et non pour leur capital intégral : on ne peut pas geler artificiellement une dette pour effacer l'assiette.
- Un mécanisme de plafonnement du passif s'applique par ailleurs aux patrimoines élevés, pour empêcher qu'un endettement massif ramène l'assiette à zéro.
Une photographie au 1er janvier
- L'IFI se liquide sur la situation au 1er janvier : un bien vendu le 2 janvier reste taxable pour l'année entière, un bien acheté le 31 décembre l'est dès l'année suivante.
- La valeur retenue est la valeur vénale à cette date, sous la responsabilité du déclarant. Une sous-évaluation expose à un redressement assorti d'intérêts.
- L'abattement de 30 % sur la résidence principale ne joue que pour un seul bien par foyer, et disparaît si le logement est détenu par une société : c'est la principale chausse-trappe des détentions en SCI.
Un exemple concret
Patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 € :
- Jusqu'à 800 000 €0 % → 0 €
- De 800 001 € à 1 300 000 € (500 000 €)0,50 % → 2 500 €
- De 1 300 001 € à 2 000 000 € (700 000 €)0,70 % → 4 900 €
IFI dû
7 400 €
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.