La location meublée (LMNP & LMP)
4 min de lecture6 min de lectureModifié 2026
Louer meublé, c'est un régime de BIC, avec l'amortissement comme atout, mais des règles qui se sont nettement durcies depuis 2025.
L'idée clé
Meublé longue durée ou meublé de tourisme, le régime change. Et depuis 2025, deux mauvaises surprises : le meublé de tourisme perd ses avantages, et l'amortissement se paie à la revente.
Régime
BIC
Prélèvements sociaux
18,6 %
Seuil professionnel (LMP)
23 000 €
Le détail chiffré
| Régime | Plafond de recettes | Imposition | Atout |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 77 700 € (meublé longue durée) | Abattement forfaitaire de 50 % | Simplicité, aucun justificatif |
| Réel | Sur option, ou au-delà du seuil | Charges réelles + amortissement du bien | Souvent peu ou pas d'impôt pendant des années |
Meublé = BIC, pas revenu foncier
- Louer un logement meublé ne relève pas des revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux., mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026. y sont d'ailleurs à 18,6 %, contre 17,2 % pour la location vide.
- Gros atout au régime réel : tu peux amortir le bien, c'est-à-dire déduire chaque année une part de sa valeur, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable.
Micro-BIC ou réel
- Micro-BICLe régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux : un abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles — 50 % pour une prestation de services classique, jusqu'à 77 700 € de recettes. : un abattementLa part que tu peux transmettre ou gagner sans être imposé. Se recharge souvent tous les 15 ans. forfaitaire, sans justificatif. Pour un meublé classique de longue durée, c'est 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes (seuil relevé à 83 600 € pour les revenus 2026).
- Réel : tu déduis tes charges réelles et les amortissements. Plus de paperasse, mais souvent plus avantageux.
Meublé de tourisme : la fête est finie
- Depuis la loi de novembre 2024, le meublé de tourismeLogement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile : l'abattement micro-BIC y est réduit à 30 % (non classé) ou 50 % (classé). non classé est bien moins intéressant : abattement ramené à 30 %, et seulement jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Le meublé de tourisme classé et les chambres d'hôtes s'en sortent un peu mieux : 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026).
LMNP ou LMP : la frontière des 23 000 €
- Tu es loueur professionnel (LMPLoueur en meublé professionnel : le statut s'applique dès que les recettes dépassent 23 000 € par an ET les autres revenus d'activité du foyer. Sinon, c'est le LMNP.) si tes recettes dépassent 23 000 € par an ET dépassent les autres revenus d'activité de ton foyer. Sinon, tu es non professionnel (LMNPLoueur en meublé non professionnel : louer meublé sans que ce soit ton activité principale. Relève des BIC, avec la possibilité d'amortir le bien.).
- Le statut change les règles pour les déficits, les plus-values et l'IFIImpôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net..
Le piège de l'amortissement, à la revente (LMNP)
- Depuis février 2025, les amortissements que tu as déduits au fil des ans sont réintégrés au moment de la vente : ils viennent gonfler ta plus-value imposable.
- Sont épargnées : les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les EHPAD.
L'amortissement, et son retour à la revente
- Le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux permet d'amortir le bâti et le mobilier, ce que la location nue n'autorise pas. C'est l'avantage central du meublé.
- Depuis février 2025, l'article 150 VB réintègre ces amortissements dans le calcul de la plus-value de cession : ce qui a été déduit chaque année vient gonfler la plus-value au moment de la vente.
- Certaines résidences gérées, étudiantes, seniors et établissements pour personnes dépendantes, échappent à cette réintégration. Pour les autres, l'avantage devient un report d'impositionMécanisme qui décale l'impôt sans l'effacer : la plus-value est figée au jour de l'opération, mais n'est payée que plus tard, quand un événement met fin au report. plutôt qu'une exonération.
La frontière du statut professionnel
- Le passage en loueur professionnel suppose deux conditions cumulatives : dépasser un seuil de recettes et que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer.
- Le franchissement n'est pas un choix : il s'impose dès que les deux conditions sont réunies, et il change le sort des déficits, le régime des plus-values et le traitement à l'IFI.
- Il emporte aussi assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, à la place des prélèvements sociaux. C'est souvent la conséquence la plus coûteuse, et la moins anticipée.
Un exemple concret
Karim loue un studio meublé et perçoit 12 000 € de loyers dans l'année. Ses charges réelles s'élèvent à 4 000 €, et l'amortissement du bien à 5 000 €.
- Au micro-BIC (abattement de 50 %)12 000 − 6 000 = 6 000 € imposables
- Au réel : les charges se déduisent12 000 − 4 000 = 8 000 €
- Au réel : l'amortissement aussi8 000 − 5 000 = 3 000 € imposables
Base imposable au micro-BIC
6 000 €
Base imposable au réel
3 000 €
L'amortissement fait toute la différence : c'est lui qui rend le régime réel souvent gagnant en meublé. Revers depuis février 2025 : les amortissements déduits viennent gonfler la plus-value au moment de la revente.
Fiches liées
Cette fiche t'a aidé ?
Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.