Les revenus fonciers (location vide)
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Les loyers d'un logement loué vide sont imposés comme un revenu ordinaire : au barème de l'impôt, plus les prélèvements sociaux.
L'idée clé
Deux régimes au choix : le micro (un abattement tout compris) ou le réel (tu déduis tes vraies charges). Le réel devient gagnant dès que tes charges dépassent 30 % des loyers.
Abattement micro-foncier
30 %
Seuil du micro
15 000 €/an
Prélèvements sociaux
17,2 %
Le détail chiffré
| Régime | Condition | Imposition | À privilégier quand |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers ≤ 15 000 €/an | Abattement forfaitaire de 30 % | Peu de charges et de travaux |
| Réel | Sur option, ou au-delà de 15 000 € | Déduction des charges réelles | Les charges dépassent 30 % des loyers |
Louer vide, c'est du revenu foncier
- Quand tu loues un logement non meublé, les loyers sont des « revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. ». Ils s'ajoutent à tes autres revenus et sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026..
- Louer meublé obéit à des règles très différentes : c'est l'objet d'une autre fiche.
Le micro-foncier, pour la simplicité
- Si tes loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, tu relèves par défaut du micro-foncierLe régime simplifié des loyers d'un logement loué vide, sous 15 000 € de recettes par an : un abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges réelles..
- L'administration applique alors un abattementLa part que tu peux transmettre ou gagner sans être imposé. Se recharge souvent tous les 15 ans. de 30 % : tu n'es imposé que sur 70 % de tes loyers, sans avoir à justifier la moindre charge.
Le régime réel, pour déduire ses charges
- Tu déduis tes charges réelles : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncièreL'impôt local dû chaque année par les propriétaires immobiliers, basé sur la valeur locative du bien., frais de gestion…
- C'est avantageux dès que ces charges dépassent l'abattement de 30 %. Attention : choisir le réel t'engage pour 3 ans.
Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier
- Si tes charges sont plus élevées que tes loyers, tu es en déficit. Ce déficit vient réduire ton revenu imposable global (hors intérêts d'emprunt), dans la limite de 10 700 € par an, de quoi baisser ton impôt.
- Le surplus se reporte : sur tes revenus fonciers des 10 années suivantes, ou sur ton revenu global des 6 années suivantes.
- Un plafond doublé, à 21 400 €, s'applique aux travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027 (échéance prorogée par la loi de finances pour 2026), à condition de faire passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à A, B, C ou D.
Le déficit foncier, et ce qui en est exclu
- L'article 156 du Code général des impôts autorise l'imputation du déficit foncierQuand les charges d'un logement loué vide dépassent les loyers : le déficit réduit ton impôt, dans la limite de 10 700 € par an. sur le revenu global, mais uniquement pour la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt.
- Les intérêts, eux, ne s'imputent que sur les revenus fonciers, présents ou futurs. Un investisseur très endetté peut donc créer un déficit sans pouvoir en imputer l'essentiel sur son salaire.
- L'imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location pendant les trois années qui suivent. Une vente ou une reprise anticipée entraîne la remise en cause rétroactive.
L'option pour le réel engage trois ans
- Le micro-foncier s'applique de plein droit sous le seuil de recettes. Opter pour le régime réel est un choix, mais il vaut pour l'année et les deux suivantes.
- Ce verrou impose de raisonner sur trois exercices : un programme de travaux étalé peut rendre le réel avantageux la première année et perdant les deux suivantes.
- Le report du déficit obéit à deux durées différentes selon sa nature, dix ans sur les revenus fonciers et six ans sur le revenu global, qu'il faut suivre d'une déclaration à l'autre sous peine de le perdre.
Un exemple concret
Tu perçois 12 000 € de loyers et tu supportes 5 000 € de charges (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt) :
- Au micro-foncier12 000 − 30 % = 8 400 € imposables
- Au régime réel12 000 − 5 000 = 7 000 € imposables
Base imposable en moins au réel
1 400 €
Le réel devient gagnant dès que tes charges dépassent 30 % des loyers ; en dessous, l'abattement automatique du micro suffit. Le micro-foncier n'est ouvert que jusqu'à 15 000 € de loyers par an.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.