Nom propre, SCI ou meublé : que choisir ?
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Nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS, LMNP ou LMP : la même opération immobilière ne laisse pas le même net selon la structure qui la porte, et le classement se joue rarement en une seule année.
L'idée clé
Une SCI à l'IS peut écraser ton impôt annuel grâce à l'amortissement, puis se rattraper brutalement à la revente. Comparer une seule année donne presque toujours le mauvais gagnant.
Seuil LMP
23 000 €
IS taux réduit
15 % jusqu'à 42 500 €
Exonération LMP (art. 151 septies)
sous 90 000 €
Quatre structures, côte à côte
| Structure | Détention | Sortie | Transmission |
|---|---|---|---|
| Nom propre / SCI à l'IR | Revenus fonciers, régime réel ou micro-foncier | Plus-value des particuliers, abattements par année de détention | Valeur brute (nom propre) ou actif net (SCI à l'IR) |
| SCI à l'IS | Amortissement déductible, IS 15 %/25 % | Plus-value sur valeur nette comptable, sans abattement de durée | Actif net, aucune imposition sur la plus-value latente |
| LMNP (meublé non professionnel) | Amortissement déductible, BIC | Plus-value des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 | Valeur brute |
| LMP (meublé professionnel) | Amortissement déductible, cotisations sociales (pas de PS) | Plus-value professionnelle, exonérable sous 90 000 € de recettes | Valeur brute |
Ce qui distingue vraiment les structures
- La détention : le nom propre et la SCISociété civile immobilière : détenir un bien à plusieurs ; par défaut, les associés sont imposés au prorata de leurs parts. à l'IRL'impôt calculé sur l'ensemble de tes revenus annuels, par tranches progressives. Il est prélevé à la source depuis 2019. sont fiscalement identiques (revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux.), la SCI à l'ISL'impôt payé par la société elle-même sur son bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %. À distinguer de l'IR, où le bénéfice est imposé chez le dirigeant. déduit l'amortissementDéduire chaque année une part de la valeur d'un bien pour tenir compte de son usure : possible en location meublée au régime réel, pas en location vide. Réintégré dans la plus-value à la revente depuis 2025. du bien de son résultat, le meublé (LMNPLoueur en meublé non professionnel : louer meublé sans que ce soit ton activité principale. Relève des BIC, avec la possibilité d'amortir le bien. puis LMPLoueur en meublé professionnel : le statut s'applique dès que les recettes dépassent 23 000 € par an ET les autres revenus d'activité du foyer. Sinon, c'est le LMNP.) déduit lui aussi un amortissement.
- La sortie : la plus-value des particuliers (nom propre, SCI à l'IR, LMNP) bénéficie d'abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération totale. La plus-value professionnelleGain réalisé en vendant un bien affecté à ton activité, ou ton entreprise elle-même. Obéit à d'autres règles que la plus-value de cession de titres d'une société. du LMP et la plus-value d'une SCI à l'IS suivent des règles différentes, sans ce même mécanisme d'abattementLa part que tu peux transmettre ou gagner sans être imposé. Se recharge souvent tous les 15 ans. par années.
- La transmission : les parts de SCI se transmettent à l'actif net (valeur du bien diminuée de la dette restante), ce qui réduit l'assiette des droits de donation à mesure que l'emprunt se rembourse. Un bien détenu en direct se transmet pour sa valeur brute.
Pourquoi le classement change avec la durée
- Une SCI à l'IS creuse l'écart les premières années : l'amortissement réduit fortement le résultat imposable, parfois jusqu'à zéro impôt.
- Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'achat diminué des amortissements déduits), sans le moindre abattement de durée. Plus la détention a été longue, plus les amortissements cumulés sont élevés, et plus cette plus-value de sortie est élevée.
- En nom propre, c'est l'inverse : peu d'avantage les premières années, mais les abattements pour durée de détention effacent progressivement l'impôt de sortie, jusqu'à l'exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026.).
Comparer sur le cycle complet, pas sur une seule année
- Comparer l'impôt d'une seule année de détention favorise systématiquement les structures qui amortissent (SCI à l'IS, LMNP, LMP) : leur avantage annuel est réel, mais il se paie à la sortie.
- La seule comparaison honnête porte sur le cycle complet — les années de détention, puis la revente ou la transmission — pour voir si l'avantage annuel dépasse, ou non, le supplément d'impôt payé à la sortie.
Un exemple concret
Un bien locatif détenu 15 ans, revendu au terme, financé à crédit :
- En nom propre (régime réel)Impôt annuel sur le résultat foncier, plus-value des particuliers à la revente, avec abattements pour durée de détention
- SCI à l'ISImpôt annuel réduit grâce à l'amortissement du bien, mais plus-value calculée sur la valeur nette comptable à la revente, sans aucun abattement de durée
- LMP (location meublée professionnelle)Amortissement déduit chaque année, exonération possible de la plus-value professionnelle si les recettes restent sous 90 000 €
Le classement dépend de
la durée de détention et l'intention de sortie
Revendre tôt avantage souvent la SCI à l'IS (l'amortissement a peu joué, la VNC reste proche du prix d'achat) ; revendre tard avantage souvent le nom propre (les abattements de durée effacent une grande partie de la plus-value). Le simulateur calcule ton cas précis.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.