Les SCPI (pierre-papier)
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Tu détiens des parts de sociétés immobilières et touches une part des loyers, imposés comme des revenus fonciers.
L'idée clé
Pas de gestion, mais pas d'avantage fiscal non plus : les revenus d'une SCPI sont taxés comme si tu louais toi-même un logement vide.
Revenus
barème + 17,2 %
Plus-values
comme l'immobilier
Ce qui est imposé, et comment
| Situation | Imposition |
|---|---|
| Les loyers que tu reçois | barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux |
| La revente de tes parts | 19 % plus 17,2 %, avec les abattements pour durée de détention |
| Les SCPI investies à l'étranger | selon la convention fiscale du pays ; souvent sans prélèvements sociaux |
Des loyers, sans les soucis
Une SCPI« Pierre-papier » : des parts de sociétés immobilières qui distribuent des loyers, imposés comme des revenus fonciers. (société civile de placement immobilier) achète et gère des immeubles. En détenant des parts, tu reçois une part des loyers, sans t'occuper de rien.
Imposés comme des revenus fonciers
- Les loyers que tu perçois sont des revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. : ils s'ajoutent à tes autres revenus et suivent le barème de l'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociauxContributions sociales sur les revenus du capital : 17,2 % ou 18,6 % selon le placement depuis 2026..
- Le régime simplifié du micro-foncierLe régime simplifié des loyers d'un logement loué vide, sous 15 000 € de recettes par an : un abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges réelles. (abattementLa part que tu peux transmettre ou gagner sans être imposé. Se recharge souvent tous les 15 ans. de 30 %) n'est en principe pas ouvert si tu ne détiens que des parts de SCPI.
À la revente
Quand tu revends tes parts, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières : 19 % + 17,2 %, avec les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, totale à 30 ans).
Les SCPI investies à l'étranger
Certaines SCPI achètent des immeubles hors de France. Leurs revenus suivent alors la convention fiscale du pays concerné et échappent souvent aux prélèvements sociaux. Un point à vérifier avant d'investir.
Une quote-part, pas un dividende
- L'article 14 du Code général des impôts impose l'associé sur sa quote-part de revenus fonciers de la société, indépendamment de ce qui lui est effectivement versé.
- La société de gestion fournit chaque année un imprimé récapitulatif indiquant les montants à reporter, ventilés par nature. Il ne se recopie pas globalement : chaque ligne a sa case.
- Les parts détenues au sein d'un contrat d'assurance-vieEnveloppe à la fiscalité douce : abattement sur les gains après 8 ans, et 152 500 € par bénéficiaire au décès. échappent à ce régime et suivent la fiscalité du contrat : c'est une différence de traitement majeure entre deux façons de détenir la même SCPI.
Un exemple concret
Julie perçoit 3 000 € de revenus de ses parts de SCPI. Sa tranche d'imposition est de 30 %.
- Impôt sur le revenu (tranche à 30 %)3 000 × 30 % = 900 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)3 000 × 17,2 % = 516 €
Total prélevé
1 416 €
Net perçu
1 584 €
Soit 47,2 % au total. Les revenus de SCPI suivent le barème comme des loyers, jamais la flat tax : plus ta tranche est haute, plus la note grimpe.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.