La SCI (société civile immobilière)
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La SCI ne paie en général pas d'impôt elle-même : ce sont ses associés qui déclarent les revenus, au prorata de leurs parts.
L'idée clé
Une SCI « à l'IR » est semi-transparente : chaque associé déclare sa part de loyers comme des revenus fonciers. L'option pour l'impôt sur les sociétés, elle, est quasi définitive.
Par défaut
imposée chez les associés
Option IS
quasi définitive
Le schéma, en un coup d'œil
Les associésau moins deux, souvent une famille
apportent des fonds et détiennent des parts
La SCIsociété civile immobilière
détient et gère
Le bien immobilierloué nu, ou occupé par un associé
Une société « semi-transparente »
Par défaut, la SCISociété civile immobilière : détenir un bien à plusieurs ; par défaut, les associés sont imposés au prorata de leurs parts. ne paie pas d'impôt à sa place. Chaque associé déclare sa part des loyers comme des revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux., au prorata de ses parts, et paie l'impôt à son propre taux.
L'option pour l'impôt sur les sociétés
- La SCI peut choisir d'être imposée à l'impôt sur les sociétés. Elle déduit alors davantage de charges et amortit le bien, mais la plus-value de revente est calculée de façon moins favorable.
- Attention : cette option est quasi définitive. On ne peut y renoncer que dans les cinq premières années.
À quoi sert une SCI
- Détenir un bien à plusieurs, organiser sa transmission (on donne des parts progressivement, avec les abattements) et éviter les blocages de l'indivision.
- La SCI ne fait pas disparaître l'impôt : elle organise la détention.
L'option pour l'impôt sur les sociétés, presque sans retour
- L'article 8 du Code général des impôts rend la SCI transparente par défaut : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, qu'elle soit distribuée ou non.
- L'article 239 ouvre l'option pour l'impôt sur les sociétés. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui de son ouverture ; au-delà, elle devient définitive.
- Ce choix modifie profondément la revente : à l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, amortissements déduits, ce qui la gonfle mécaniquement et prive des abattements pour durée de détention.
Un exemple concret
Paul et Hélène créent une SCI pour acquérir un appartement à 300 000 €. Ils ont 2 enfants.
- Abattement disponible (100 000 € par parent × par enfant)2 parents × 2 enfants × 100 000 € = 400 000 € d'abattement tous les 15 ans
- Donation progressive de parts à chaque enfant150 000 € de parts par enfant (50 % du bien) — sous l'abattement → 0 € de droits
Droits de donation sur 300 000 €
0 €
Contrôle conservé par les parents
Via la gérance
Sans SCI, transmettre un bien immobilier implique d'en donner la propriété en une fois. Via la SCI, on peut donner des parts progressivement, tout en gardant la gérance (et donc le contrôle du bien). Le démembrement des parts (usufruit / nue-propriété) est également possible pour réduire les droits.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.