La SARL de famille
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Une SARL réservée aux membres d'une même famille, avec un avantage rare : l'option pour l'impôt sur le revenu sans limite de durée. Très utilisée en location meublée.
L'idée clé
La SARL de famille contourne la limite des 5 ans : elle peut rester à l'impôt sur le revenu aussi longtemps qu'elle le souhaite. C'est son intérêt majeur.
Associés
Même famille
Option IR
sans limite de durée
Usage phare
location meublée
Le raisonnement, étape par étape
- Tous les associés sont-ils de la même famille (ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou PACS) ?OuiLa condition de parenté est remplie. Continue.NonL’option est impossible, et elle tombe si un tiers entre au capital.
- L’activité est-elle commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ?OuiContinue. La location meublée en fait partie.NonL’option est exclue (les professions libérales, notamment).
- Tous les associés sont-ils d’accord ?OuiL’option pour l’IR est possible, et sans limite de durée.NonL’option ne peut pas être exercée : l’unanimité est requise.
Une SARL entre proches
- C'est une SARLSociété à responsabilité limitée : forme encadrée par la loi, à l'IS, dont le gérant majoritaire est travailleur non salarié. classique, mais dont tous les associés sont unis par un lien familial : parents en ligne directe (parents, enfants, grands-parents), frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS.
- Si une personne extérieure à ce cercle entre au capital, l'avantage tombe automatiquement.
Son avantage unique : rester à l'IR
- Une SARL ordinaire ne peut opter pour l'impôt sur le revenu que 5 ans. La SARL de famille, elle, peut y rester indéfiniment.
- Concrètement, le bénéfice remonte chez chaque associé au prorata de ses parts, imposé à son barème, sans la double couche de l'ISL'impôt payé par la société elle-même sur son bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %. À distinguer de l'IR, où le bénéfice est imposé chez le dirigeant. puis des dividendesLa part du bénéfice qu'une société verse à ses associés après avoir payé l'IS. Chez le particulier, ils sont soumis à la flat tax de 31,4 %..
Pourquoi elle est reine de la location meublée
- La location meublée est une activité commerciale : elle est donc éligible. La SARL de famille permet d'exploiter un meublé à plusieurs (souvent parents-enfants) tout en gardant le régime LMNPLoueur en meublé non professionnel : louer meublé sans que ce soit ton activité principale. Relève des BIC, avec la possibilité d'amortir le bien. et l'amortissementDéduire chaque année une part de la valeur d'un bien pour tenir compte de son usure : possible en location meublée au régime réel, pas en location vide. Réintégré dans la plus-value à la revente depuis 2025., ce qu'une SCISociété civile immobilière : détenir un bien à plusieurs ; par défaut, les associés sont imposés au prorata de leurs parts. classique ne permet pas.
- L'option exige l'accord de tous les associés, et une activité éligible (commerciale, industrielle, artisanale ou agricole, pas de profession libérale).
Pour qui ?
- Une famille qui investit ensemble, notamment dans l'immobilier meublé, et veut l'imposition transparente de l'IRL'impôt calculé sur l'ensemble de tes revenus annuels, par tranches progressives. Il est prélevé à la source depuis 2019. plutôt que l'IS.
- À ne pas confondre avec la SCI, qui relève d'une autre logique (location nue, gestion patrimoniale).
Les conditions de l'option
- L'article 239 bis AA du Code général des impôts réserve l'option aux SARL dont tous les associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS.
- L'activité doit être industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Une activité libérale ferme l'option, ce qui écarte beaucoup de projets.
- L'option est prise à l'unanimité et tombe automatiquement dès qu'un associé hors du cercle familial entre au capital, même pour une part.
Pourquoi la location meublée en fait la reine
- La location meublée est une activité commerciale : elle entre donc dans le champ de l'article 239 bis AA, là où la location nue en est exclue.
- L'option permet d'exploiter à plusieurs tout en conservant le régime du loueur en meublé non professionnel, et avec lui l'amortissement du bien, qu'une SCI à l'impôt sur les sociétés ne permet pas de la même façon.
- Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 détaille les activités éligibles et les conséquences de la sortie du régime.
Un exemple concret
Une famille exploite un meublé en SARL. Le bénéfice est de 24 000 €, partagé entre deux associés à parts égales, chacun imposé à 11 % :
- Avec l'option pour l'impôt sur le revenuchacun déclare 12 000 € et paie 1 320 €, soit 2 640 € au total
- Sans l'option, à l'impôt sur les sociétés24 000 × 15 % = 3 600 € d'impôt sur les sociétés
- Puis pour sortir les 20 400 € restants20 400 × 31,4 % de flat tax = 6 406 €
Total avec l'option IR
2 640 €
Total à l'IS puis en dividendes
10 006 €
L'écart vient de la double couche de l'IS : la société paie, puis l'associé repaie en sortant l'argent. Il se réduit fortement si tu laisses les bénéfices dans la société, et il s'inverse si ta tranche marginale est élevée. La SARL de famille conserve en plus l'amortissement du meublé, qu'une SCI classique ne permet pas.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.