Démembrement : usufruit & nue-propriété
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La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier.
L'idée clé
Plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, et moins la nue-propriété transmise est taxée.
Usufruit à terme fixe
23 % / 10 ans
Droit d'usage & habitation
60 % de l'usufruit
Le barème fiscal par âge
UsufruitNue-propriété
Jusqu'à 20 ans
21-30 ans
31-40 ans
41-50 ans
51-60 ans
61-70 ans
71-80 ans
81-90 ans
91 ans et plus
Cas particuliers
- UsufruitLe droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (l'occuper, le louer) sans le posséder. à durée fixe : il vaut 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans (par exemple 46 % pour 15 ans), sans jamais dépasser la valeur qu'aurait un usufruit gardé toute la vie de l'usufruitier.
- Droit d'usage et d'habitation : 60 % de la valeur de l'usufruit viager.
Un barème fiscal, pas une valeur de marché
- L'article 669 du Code général des impôts fixe la répartition entre usufruit et nue-propriétéPosséder un bien sans pouvoir en jouir : on récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier. par tranches d'âge de dix ans. C'est une convention fiscale : elle ne prétend pas refléter la valeur économique réelle.
- Le passage d'une tranche d'âge à la suivante fait basculer la valorisation d'un coup. Donner quelques semaines avant un anniversaire décennal change donc l'assiette taxable de façon sensible.
- L'usufruit à durée fixe obéit à une règle distincte, proportionnelle à la durée, et ne peut jamais valoir plus qu'un usufruit viager pour le même usufruitier.
L'extinction, et pourquoi elle ne coûte rien
- L'article 1133 du Code général des impôts prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun droit lors du décès de l'usufruitier.
- Le nu-propriétaire devient donc plein propriétaire sans nouvelle taxation, alors même que le bien a pu prendre de la valeur entre-temps.
- C'est tout l'intérêt du démembrementSéparer un bien en usufruit (en profiter) et nue-propriété (le posséder). en transmission : on taxe une fois, sur une base réduite, et jamais la reconstitution.
Un exemple concret
L'usufruit d'un immeuble valant 500 000 € est cédé pour une durée fixe de 15 ans.
- 23 % par période de 10 ans entamée15 ans, soit deux périodes : 46 %
- Valeur de l'usufruit500 000 × 46 % = 230 000 €
- Valeur de la nue-propriété500 000 − 230 000 = 270 000 €
Usufruit
230 000 €
Nue-propriété
270 000 €
Cette valeur ne peut jamais dépasser celle qu'aurait l'usufruit s'il durait toute la vie de l'usufruitier, calculée elle d'après son âge.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.