Défiscaliser dans le locatif
4 min de lectureModifié 2026
Investir dans le locatif peut réduire ton impôt, mais le célèbre Pinel est terminé ; voici ce qui existe encore en 2026.
L'idée clé
Le Pinel a fermé fin 2024. Restent des dispositifs plus ciblés : rénover de l'ancien, restaurer du patrimoine, ou louer moins cher.
Pinel
terminé (fin 2024)
Denormandie
jusqu'à 21 %
Ce qui existe encore, et jusqu'à quand
| Dispositif | Avantage | Jusqu'à quand |
|---|---|---|
| Pinel | terminé : plus aucun nouvel investissement possible | clos depuis fin 2024 |
| Denormandie | 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location | fin 2027 |
| Malraux | 22 % ou 30 % des travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans) | en vigueur |
| Monuments historiques | charges déduites du revenu global, sans plafond | en vigueur, conservation 15 ans |
| Loc'Avantages | 15 % à 65 % selon la baisse de loyer consentie | fin 2027 |
Le Pinel, c'est fini
Le Pinel (réduction d'impôtUn avantage fiscal qui vient en déduction de ton impôt : si tu n'en paies pas, il est perdu — contrairement au crédit d'impôt, qui est remboursé même à impôt nul. pour l'achat d'un logement neuf mis en location) ne concerne que les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024. Plus aucun nouveau Pinel n'est possible.
Denormandie : rénover dans l'ancien
Pour l'achat d'un logement ancien à rénover (travaux d'au moins 25 % du coût), loué dans certaines communes : réduction de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Prolongé jusqu'à fin 2027.
Malraux & Monuments historiques : le patrimoine
- Malraux : 22 % ou 30 % des travaux de restauration d'immeubles en secteur protégé (plafond de 400 000 € sur 4 ans).
- Monuments historiques : les charges et travaux se déduisent du revenu global, sans plafond, en échange d'une conservation de 15 ans. Ces deux dispositifs échappent au plafonnement des niches fiscalesLe plafond global qui limite, tous ensemble, la plupart des réductions et crédits d'impôt à 10 000 € par an et par foyer (18 000 € avec certains investissements outre-mer ou cinéma). Les dons y échappent..
Loc'Avantages : louer moins cher
En signant une convention avec l'Anah et en louant sous le prix du marché, tu obtiens une réduction d'impôt de 15 % à 65 % selon la baisse de loyer consentie. Ouvert jusqu'à fin 2027.
Le plafonnement global, et qui y échappe
- Les réductions d'impôt des articles 199 novovicies et 199 tricies entrent dans le plafonnement global des avantages fiscaux, et se cumulent donc avec les autres dispositifs plafonnés.
- Les régimes du patrimoine protégé y échappent : les déficits des monuments historiques s'imputent sur le revenu global sans plafond, en contrepartie d'un engagement de conservation long.
- Un investissement locatif défiscalisant se juge donc sur trois plans à la fois : le taux de la réduction, la place qu'il occupe sous le plafond global, et la durée d'engagement locatif.
Un exemple concret
Paul achète 150 000 € un logement ancien à rénover et engage 60 000 € de travaux, soit 210 000 € au total. Il s'engage à le louer 12 ans dans le cadre du Denormandie.
- Part des travaux dans l'opération60 000 / 210 000 = 29 %, au-dessus du minimum de 25 %
- Réduction pour 12 ans de location (21 %)210 000 × 21 % = 44 100 €
- Étalée sur la durée de l'engagementenviron 3 675 € par an
Réduction d'impôt totale
44 100 €
La réduction se déduit chaque année de son impôt. S'il n'avait loué que 6 ans, elle serait tombée à 12 %, soit 25 200 €. C'est la durée d'engagement qui commande.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.