Le crédit immobilier : mensualité et coût total
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La mensualité, le coût total et le tableau d'amortissement : comprendre ce que tu rembourses vraiment mois par mois.
L'idée clé
Chaque mensualité mélange capital et intérêts — en proportion qui change à chaque échéance. Au début, tu rembourses surtout la banque ; à la fin, surtout le bien.
Taux d'endettement max. recommandé
35 %
1re mensualité d'un emprunt standard
≈ 50 % d'intérêts
La mensualité, une constante qui évolue dans sa composition
- La mensualité est fixe sur toute la durée du crédit à taux fixe : elle couvre les intérêts du mois et le remboursement d'une part du capital.
- Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû : au fur et à mesure que tu rembourses, la part d'intérêts diminue et la part de capital augmente.
- Raccourcir la durée de 5 ans sur un emprunt de 200 000 € à 3,5 % économise environ 25 000 € d'intérêts totaux — mais augmente la mensualité d'environ 200 €.
Le tableau d'amortissement
- Le tableau d'amortissementLe détail mois par mois d'un crédit : pour chaque mensualité, la part d'intérêts payés et la part de capital remboursé, jusqu'au solde final. détaille, mois par mois : la mensualité totale, la part d'intérêts, la part de capital remboursé, et le capital restant dû.
- Il est fourni obligatoirement par la banque avant la signature.
- Il sert notamment à calculer les indemnités de remboursement anticipé — plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû et à 6 mois d'intérêts.
Le TAEG : le vrai coût du crédit
- Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre les intérêts, l'assurance emprunteur obligatoire et les frais de dossier.
- L'assurance représente souvent 0,2 % à 0,4 % du capital annuel — plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.
- Tu peux déléguer ton assurance à un autre assureur que la banque (délégation d'assurance). C'est souvent le poste où il y a le plus à économiser.
Le taux d'endettement
- Le Haut Conseil de stabilité financière recommande de ne pas consacrer plus de 35 % de ses revenus nets à l'ensemble de ses remboursements de crédit.
- Au-delà, les banques refusent en général le dossier. Des dérogations existent, notamment pour les primo-accédants.
Remboursement anticipé et déductibilité des intérêts
- Le remboursement anticipé est un droit légal. La banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées réglementairement.
- La déductibilité des intérêts d'emprunt ne s'applique plus à la résidence principale depuis 2011. Elle reste possible pour un bien locatif au régime réel (revenus fonciersLes loyers d'un logement loué vide, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. ou LMNPLoueur en meublé non professionnel : louer meublé sans que ce soit ton activité principale. Relève des BIC, avec la possibilité d'amortir le bien. réel) — les intérêts constituent alors une charge déductible.
- En cas de taux variable, la mensualité évolue avec le taux de référence (souvent l'Euribor). Le taux capé limite la hausse maximale, mais ne supprime pas le risque de hausse.
Un exemple concret
Tu empruntes 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % :
- Mensualité hors assurance1 160 €
- Durée totale240 mensualités
- Total remboursé278 400 €
Coût total des intérêts
78 400 €
La première mensualité comprend environ 583 € d'intérêts et 577 € de capital. La dernière, à peine 3 € d'intérêts. Le tableau d'amortissement trace cette évolution mois par mois.
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Contenu pédagogique et non contractuel : il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une information précontractuelle. Les règles fiscales évoluent à chaque loi de finances.